Το έργο με τις 31 πισίνες που διακόπηκε λόγω μιας ερώτησης του inside story
Δεν γνώριζε, σύμφωνα με τα λεγόμενά της, η Πολεοδομία Νάξου, πως οι εργασίες για το συγκρότημα με τις 31 πισίνες στην Αμοργό γίνονταν χωρίς την αναγκαία έγκριση της Εφορείας Αρχαιοτήτων Κυκλάδων. Το έμαθε από εμάς – επισύναψε μάλιστα το email με τις ερωτήσεις του inside story στην εντολή διακοπής των εργασιών που εξέδωσε, σαν να επρόκειτο για αποδεικτικό στοιχείο.
Στην Αμοργό, ένα νησί που μέχρι σήμερα κατάφερνε να έχει ήπια τουριστική ανάπτυξη και έναν εξαιρετικά περιορισμένο αριθμό πισινών σε σχέση με τις υπόλοιπες Κυκλάδες, ένα νέο έργο έρχεται να αλλάξει την εικόνα πολύ πιο γρήγορα από ό,τι θα περίμενε κανείς.
Στην περιοχή Βρασσές της Αιγιάλης, σε εκτός σχεδίου έκταση και εντός αρχαιολογικής ζώνης, βρίσκεται σε εξέλιξη η κατασκευή ενός εκτεταμένου τουριστικού συγκροτήματος, το οποίο αν και αδειοδοτήθηκε ως πεντάστερη ξενοδοχειακή μονάδα, πλέον προβάλλεται ως σύνολο οικιστικών μονάδων.
Στην επίσημη ιστοσελίδα του έργου Aegialis Seafront δεν παρουσιάζεται μια κλασική ξενοδοχειακή επένδυση, αλλά ένα υβριδικό μοντέλο: επιμέρους μονάδες που διατίθενται ως αυτόνομες κατοικίες προς πώληση, με τιμές που ξεκινούν από 370.000 ευρώ και φτάνουν τις 520.000 ευρώ. Παράλληλα, προωθούνται ως επενδυτικά προϊόντα, με δυνατότητα εκμίσθωσης μέσω του ξενοδοχειακού σχήματος, το οποίο όπως αναφέρεται αναλαμβάνει τη διαχείρισή τους και υπόσχεται μηνιαία έσοδα από 2.000 έως 4.000 ευρώ.
Στην ίδια κατεύθυνση, προβάλλεται «ευέλικτο επενδυτικό πλάνο» με σταδιακές πληρωμές κατά την κατασκευή, ενώ, μέρος των μονάδων φαίνεται να έχει ήδη διατεθεί σε αγοραστές.
Tο project περιλαμβάνει συνολικά 31 μονάδες – με τον αντίστοιχο αριθμό πισινών.
Η σημασία του αριθμού αυτού γίνεται πιο σαφής αν δει κανείς το θεσμικό πλαίσιο που ισχύει για το νησί. Το 2002 με Προεδρικό Διάταγμα, η Αμοργός συγκαταλέχθηκε στις περιοχές του Αιγαίου που χρήζουν ιδιαίτερης προστασίας, με αυστηρούς όρους δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές. Το διάταγμα αυτό αποτέλεσε βασικό εργαλείο για τον περιορισμό της ανεξέλεγκτης τουριστικής ανάπτυξης και ειδικά της εξάπλωσης των πισινών. Προβλέπει ρητά ότι η κατασκευή τους επιτρέπεται μόνο σε οργανωμένες ξενοδοχειακές μονάδες και μόνο εφόσον τεκμηριώνεται η αναγκαιότητά τους και εγκρίνεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες.
Με άλλα λόγια, οι πισίνες δεν αποτελούν ελεύθερο στοιχείο δόμησης, αλλά εξαίρεση υπό όρους.
Στην πράξη, αυτό το πλαίσιο είχε μέχρι τώρα λειτουργήσει και η Αμοργός κατάφερε να διατηρήσει έναν εξαιρετικά χαμηλό αριθμό πισινών, σε αντίθεση με άλλα νησιά των Κυκλάδων, όπου η εικόνα είναι πλέον εντελώς διαφορετική Cyclades Pool Counts 2024 | Digital Paros: η Μύκονος διαθέτει 3.255 πισίνες, η Πάρος 1.480, η Νάξος 712, η Τζια 460, η Αντίπαρος 287, η Σύρος 222, η Σίφνος 81 και η Σέριφος 43 και η Αμοργός μόλις 10. Σε αυτό το πλαίσιο, η προοπτική ενός συγκροτήματος με 31 νέες πισίνες αποκτά άλλη βαρύτητα.
Και ακριβώς εδώ αναδεικνύεται το κρίσιμο ερώτημα: με ποιον τρόπο ένα τέτοιο έργο προχώρησε αδειοδοτικά;
Σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκέντρωσε το inside story, το έργο διαθέτει αρχική οικοδομική άδεια από το 2012, η οποία είχε λάβει τις απαραίτητες εγκρίσεις, συμπεριλαμβανομένης και εκείνης απο την Εφορεία Αρχαιοτήτων Κυκλάδων (ΕΦΑΚΥΚ). Η συγκεκριμένη έγκριση αποτελεί καθοριστική προϋπόθεση για την έκδοση οποιαδήποτε οικοδομικής άδειας στις Κυκλάδες. Άλλωστε βάσει του Ν. 3028/2002 ΝΟΜΟΣ ΥΠ΄ ΑΡΙΘ. 3028 ΦΕΚ 153 Α/28.6.2002 | kodiko.gr για την προστασία των αρχαιοτήτων και της πολιτιστικής κληρονομιάς, κάθε επέμβαση σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος –όπως το σύνολο σχεδόν των Κυκλάδων– απαιτεί την προηγούμενη γνωμοδότηση και έγκριση της αρμόδιας Εφορείας Αρχαιοτήτων, η οποία αξιολογεί τόσο την τυχόν ύπαρξη αρχαιοτήτων όσο και την ένταξη του έργου στο ευρύτερο πολιτιστικό και φυσικό τοπίο.
Mέχρι το 2023, η άδεια είχε αναθεωρηθεί επανειλημμένα, χωρίς ουσιώδεις μεταβολές που να απαιτούν την εκ νέου κατάθεση του φακέλου για έγκρίση από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Ωστόσο, η σημερινή μορφή του έργου όπως παρουσιάζεται και διατίθεται προς πώληση μέσω του site, δεν ταυτίζεται με εκείνη που είχε εγκριθεί το 2012.
Ο λόγος είναι η τελευταία αναθεώρηση της άδειας, η οποία σύμφωνα με την ΕΦΑΚΥΚ περιλαμβάνει σημαντικές διαφοροποιήσεις στη μελέτη – μεταξύ άλλων στην κλίμακα του έργου και στον αριθμό των κολυμβητικών δεξαμενών.
Η αναθεώρηση αυτή εγκρίθηκε από την Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ, ή πολεοδομία) Νάξου Κατεβάστε εδώ την προέγκριση της Πολεοδομίας Νάξου για τροποποίηση της μελέτης και αποτέλεσε τη βάση για τη σημερινή εξέλιξη του έργου. Όμως, μετά από δημοσιογραφικά ερωτήματα του inside story στην ΥΔΟΜ Νάξου, προέκυψε –και εδω ειναι το κρίσιμο σημείο– ότι η αναθεώρηση αυτή δεν συνοδευόταν από νέα επικαιροποιημένη γνωμοδότηση της ΕΦΑΚΥΚ, παρότι κάτι τέτοιο είναι υποχρεωτικό όταν επέρχονται ουσιώδεις μεταβολές στη μελέτη και οφείλει να γινεται πριν από την έναρξη των εργασιών.
Παρά την εκκρεμότητα αυτή, οι εργασίες έχουν ήδη ξεκινήσει στο πεδίο.
Μετά από δημοσιογραφικά ερωτήματα του inside story, η πολεοδομία Νάξου προχώρησε σε εντολή διακοπής των εργασιών, καθώς εξετάζοντας τον φάκελο διαπιστώθηκε ότι οι εργασίες εκτελούνται «χωρίς την απαραίτητη έγκριση της ΕΦΑΚΥΚ». Προς έκπληξή μας, αν και τα δημοσιογραφικά ερωτήματα δεν συνιστούσαν καταγγελία, χρησιμοποιήθηκαν επί της ουσίας ως τέτοια, καθώς η εντολή κοινοποιήθηκε μαζί με το σύνολο της αλληλογραφίας και τα στοιχεία της υπογράφουσας, σε πολλαπλούς αποδέκτες, μεταξύ των οποίων η εταιρεία, η αστυνομία και η αρχαιολογική υπηρεσία.
Δύο ακόμα εγκρίσεις που είναι άγνωστο αν υπάρχουν
Η ΕΦΑΚΥΚ δεν ήταν η μόνη υπηρεσία που έπρεπε να δώσει επικαιροποιημένη γνωμοδότηση/έγκριση για την αναθεωρημένη άδεια. Το Αρχιτεκτονικό Συμβούλιο είναι το όργανο που είναι αρμόδιο να εξετάζει ζητήματα αρχιτεκτονικής ένταξης και αισθητικής σε περιοχές ιδιαίτερου ενδιαφέροντος, όπως οι Κυκλάδες. Αναπάντητο έμεινε όμως το ερώτημά μας προς τη συγκεκριμένη υπηρεσία, καθώς μας είπαν ότι δεν έχουμε έννομο συμφέρον.
Ακόμα, σύμφωνα με νέα εγκύκλιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Η Εφορεία Αρχαιοτήτων Κυκλάδων
Σύμφωνα με τον Έφορο Αρχαιοτήτων Κυκλάδων, Δημήτρη Αθανασούλη, η αναθεωρημένη μελέτη εισήγαγε αλλαγές που έπρεπε να επανεξεταστούν από την υπηρεσία. «Υπάρχουν διαφοροποιήσεις και στους όγκους και στις κολυμβητικές δεξαμενές, επομένως δεν πρόκειται για ελάσσονες αλλαγές», σημειώνει. Για τον λόγο αυτό, η υπηρεσία έκρινε ότι η υπόθεση «θα πρέπει επανεξεταστεί από το Τοπικό Συμβούλιο Μνημείων» – το αρμόδιο όργανο, το οποίο γνωμοδοτεί για ζητήματα που αφορούν επεμβάσεις σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, ώστε στη συνέχεια να εκδοθεί η τελική διοικητική απόφαση από την υπηρεσία. Η παραπομπή στο συμβούλιο δεν είναι αυτοματοποιημένη, αλλά γίνεται όταν η υπηρεσία εκτιμά ότι οι μεταβολές υπερβαίνουν το επίπεδο των επιμέρους ή τεχνικών προσαρμογών.
«Αν αλλάζουν οι διαστάσεις κάποιων ανοιγμάτων ή πρόκειται για τέτοιου τύπου επιμέρους θέματα, τα οποία φυσικά είναι προσαρμογές, και αξιολογηθεί ότι δεν υπάρχουν ουσιώδεις διαφορές με την εγκεκριμένη μελέτη, δεν ταλαιπωρούμε τη διαδικασία φορτώνοντας το συμβούλιο με θέματα», αναφέρει ο Αθανασούλης. «Αν όμως θεωρούμε ότι υπάρχουν σημαντικές αλλαγές, τότε το πάμε στο συμβούλιο». Στην προκειμένη περίπτωση, όπως επισημαίνει, οι διαφοροποιήσεις αφορούν κρίσιμα στοιχεία του έργου και γι’ αυτό εξετάζονται συνολικά.
Την ίδια στιγμή, ο Έφορος σημειώνει ότι η ύπαρξη αρχικής έγκρισης δεν αναιρεί το γεγονός ότι οι μεταγενέστερες αλλαγές πρέπει να αξιολογηθούν εκ νέου. «Η οικοδομή εκεί έχει απόφαση του υπουργείου Πολιτισμού μετά από Συμβούλιο – δεν είναι ότι δεν υπήρχε έγκριση, είχαμε κάνει και τομές και δεν είχαν βρεθεί αρχαία. Αλλά από τη στιγμή που υπάρχουν αλλαγές στη μελέτη πρέπει να επανεξεταστεί», αναφέρει, προσθέτοντας ότι στοιχεία όπως οι πισίνες δεν απουσίαζαν από το αρχικό σχέδιο, αλλά έχουν γίνει περισσότερες στη σημερινή του εκδοχή.
Ο ίδιος υπογραμμίζει πάντως ότι τέτοιου τύπου αστοχίες στη διαδικασία δεν είναι σπάνιες στα νησιά. «Δεν είναι κάτι πρωτοφανές, είναι μια πολύ συνηθισμένη τακτική», σημειώνει, εξηγώντας ότι σε αρκετές περιπτώσεις οικοδομικές άδειες προχωρούν χωρίς να έχει προηγηθεί η πλήρης συγκέντρωση όλων των απαιτούμενων εγκρίσεων. «Πολλές φορές μπορεί να εκδοθεί μια άδεια και να μην έχει προβλεφθεί να έχει προηγηθεί η έγκριση της αρχαιολογικής υπηρεσίας», αναφέρει, επισημαίνοντας ότι αυτό μπορεί να οφείλεται σε παραλείψεις ή σε ελλιπή υποβολή στοιχείων από την πλευρά των μηχανικών.
Η νομολογία ΣτΕ: παράνομες οι οικοδομικές άδειες, χωρίς έγκριση από την Αρχαιολογική Υπηρεσία | ecopress του Συμβουλίου της Επικρατείας πάντως έχει επανειλημμένα κρίνει ότι η έγκριση αυτή πρέπει να προηγείται –όχι να ακολουθεί– την έναρξη των εργασιών.
«Ποιος ελέγχει τελικά τις άδειες;»
Το πώς όμως ένα τέτοιο έργο έφτασε να υλοποιείται χωρίς επικαιροποιημένη αρχαιολογική έγκριση συνδέεται και με τον τρόπο που λειτουργεί σήμερα το σύστημα έκδοσης αδειών.
Μετά την εφαρμογή του Ν. 4495/2017, η διαδικασία έχει μεταφερθεί σε πλήρως ηλεκτρονικό περιβάλλον μέσω της πλατφόρμας «e-Άδειες Σύστημα Ηλεκτρονικής Έκδοσης Αδειών e-Άδειες | Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος» του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Σε αυτό το μοντέλο, ο ρόλος του ιδιώτη μηχανικού είναι κεντρικός: συγκεντρώνει, συνθέτει και υποβάλλει τον φάκελο της άδειας, αναλαμβάνοντας την ευθύνη για την πληρότητα και την ακρίβεια των στοιχείων, καθώς και για τη συμμόρφωση με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο. Οι απαιτούμενες εγκρίσεις από συναρμόδιες υπηρεσίες δηλώνονται και αναρτώνται από τον ίδιο τον μηχανικό στο σύστημα.
Όπως εξηγεί η προϊσταμένη της Πολεοδομίας Νάξου, Μαργαρίτα Βερυκόκου, το μοντέλο αυτό μετατοπίζει ουσιαστικά την ευθύνη της αδειοδότησης στον ιδιώτη μελετητή. Η Υπηρεσία Δόμησης δεν εκδίδει την άδεια με τον τρόπο που γινόταν στο παρελθόν, αλλά λειτουργεί κυρίως σε επίπεδο ελέγχου προεγκρίσεων και διοικητικής εποπτείας.
Στην περίπτωση της Αμοργού, μάλιστα, η ίδια διευκρινίζει ότι το νησί δεν διαθέτει δική του ΥΔΟΜ και εξυπηρετείται διοικητικά από τη Νάξο. «Θα έπρεπε κανονικά να έχει δική της πολεοδομία, οπότε την βοηθάμε γιατί δεν έχει», λέει.
Όπως εξηγεί, στο συγκεκριμένο έργο, η υπηρεσία χορήγησε βεβαίωση όρων δόμησης –ένα στάδιο που λειτουργεί ως βάση για την έκδοση της άδειας– ενώ την τελική άδεια την εκδίδει ηλεκτρονικά ο ίδιος ο μηχανικός. «Εγώ έδωσα βεβαίωση όρων δόμησης, δεν έδωσα άδεια», αναφέρει. «Μετά την άδεια την βγάζει μόνος του ο μηχανικός, με βάση τη βεβαίωση που παίρνει».
Όπως εξηγεί, στο στάδιο της αναθεώρησης δεν πραγματοποιείται πλήρης έλεγχος όλων των επιμέρους εγκρίσεων από την υπηρεσία. «Ανεβάζουν τις εγκρίσεις και τους λέμε ό,τι πρέπει να ανεβάσουν, και αυτοί εκδίδουν μετά την άδεια μόνοι τους» – σε αντίθεση με το παλαιότερο καθεστώς, όπου ο φάκελος ελεγχόταν συνολικά από την πολεοδομία πριν από την έκδοση της άδειας.
«Δεν γίνεται επιβεβαίωση από την πολεοδομία για όλα τα στοιχεία που ανεβαίνουν», επισημαίνει. «Ανεβάζουν τις εγκρίσεις που έχουν – και ο έλεγχος από ποια υπηρεσία γίνεται; Από καμία», απαντά, αποτυπώνοντας το σημείο στο οποίο το διοικητικό σύστημα στηρίζεται ουσιαστικά στην ορθότητα των δηλώσεων του μηχανικού.
Στο πλαίσιο αυτό, η έκδοση της άδειας μετατρέπεται σε μια διαδικασία όπου ο μηχανικός δεν λειτουργεί απλώς ως μελετητής, αλλά και ως εκείνος που πιστοποιεί ότι έχουν εξασφαλιστεί όλες οι απαραίτητες προϋποθέσεις. Η ΥΔΟΜ διατηρεί τον θεσμικό της ρόλο, όμως η πλήρης ευθύνη για τη συγκρότηση και την ακρίβεια του φακέλου έχει μετατοπιστεί στον ιδιώτη.
Η απάντηση της Aegialis
Στην απάντησή του προς το inside story, ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας υπογραμμίζει ότι η επένδυση έχει σχεδιαστεί εξαρχής ως ξενοδοχειακή μονάδα υψηλών προδιαγραφών και ότι η διάθεση ορισμένων μονάδων σε ιδιώτες εντάσσεται στο πλαίσιο της χρονομεριστικής μίσθωσης, όπως προβλέπεται από τον Ν.1652/1986. Παράλληλα, αναφέρεται ότι η αρχική μελέτη προέβλεπε ήδη τη δημιουργία συγκροτήματος με μεμονωμένες πισίνες.
Σε αυτό το πλαίσιο, ο ίδιος απορρίπτει εμμέσως την ιδέα ότι πρόκειται για μια πρακτική που επιχειρεί να «παρακάμψει» το θεσμικό πλαίσιο, παρουσιάζοντας το έργο ως αποτέλεσμα αναπροσαρμογών που έγιναν για λειτουργικούς και διαχειριστικούς λόγους, χωρίς να αλλοιώνεται ο βασικός του χαρακτήρας. Επιπλέον, επισημαίνει ότι η υλοποίηση της επένδυσης έχει γίνει σε συνεργασία με τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες και εντός των διαδικασιών που προβλέπει το ισχύον σύστημα αδειοδότησης.
Νομικά παράθυρα με θέα το Αιγαίο
Παράλληλα, το ίδιο το μοντέλο ανάπτυξης του έργου εγείρει επιπλέον ερωτήματα. Αν και πρόκειται για ξενοδοχειακή επένδυση, η εμπορική του παρουσία ως συνόλου επιμέρους κατοικιών με ιδιωτικές πισίνες το εντάσσει σε μια γκρίζα ζώνη ως προς τη νομοθεσία.
Είναι ξενοδοχείο, ή είναι συγκρότημα κατοικιών; Από την απάντηση σε αυτό το ερώτημα, που δεν είναι καθόλου σαφής, θα εξαρτηθεί το πώς θα εφαρμοστούν οι περιορισμοί του Προεδρικού Διατάγματος, που απαγορεύει τις πισίνες σε κατοικίες και τις επιτρέπει μόνο σε ξενοδοχεία. Το ερώτημα δεν αφορά μόνο τη νομιμότητα της κάθε επιμέρους επιλογής, αλλά το κατά πόσον η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης παραμένει εντός του πνεύματος των κανόνων ή αξιοποιεί ένα νομικό περιθώριο για να το υπερβεί, αφού υπό διαφορετικές συνθήκες, θα αντιμετωπιζόταν με πιο αυστηρούς περιορισμούς.
Η διάσταση αυτή γίνεται ακόμη πιο έντονη σε ένα νησί που αντιμετωπίζει ήδη πιέσεις στους υδατικούς του πόρους. Η δημιουργία δεκάδων νέων πισινών δεν αποτελεί απλώς πολεοδομικό ζήτημα, αλλά συνδέεται άμεσα με τη βιωσιμότητα των υποδομών και των αποθεμάτων του.
Το inside story απηύθυνε ερωτήματα τόσο προς τον Δήμο όσο και προς την εταιρεία, ζητώντας διευκρινίσεις για το πώς θα καλυφθούν οι ανάγκες υδροδότησης του έργου. Μέχρι τη δημοσίευση του κειμένου δεν έχει δοθεί επίσημη απάντηση. Ωστόσο, σύμφωνα με πληροφορίες από αρμόδιες πηγές, το έργο δεν προβλέπεται να εξαρτηθεί από το δημοτικό δίκτυο ύδρευσης, καθώς έχουν χρηματοδοτηθεί γεωτρήσεις και σχεδιάζεται η αξιοποίηση ίδιων υδατικών πόρων. Κατά τις ίδιες πληροφορίες, στο πλαίσιο πρόσφατων προσαρμογών που αποτυπώνονται στον νέο φάκελο που κατατέθηκε, ο αριθμός των προβλεπόμενων πισινών μειώθηκε κατά 13.
Για την ώρα, η εξέλιξη του έργου εξαρτάται από την κρίση του Τοπικού Συμβουλίου της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία και να εκδοθεί νέα απόφαση, οι εργασίες παραμένουν σε αναστολή.
Το ερώτημα, ωστόσο, παραμένει ανοιχτό. Πρόκειται για μια μεμονωμένη περίπτωση διοικητικής παράλειψης ή για ένα ευρύτερο μοντέλο ανάπτυξης που δοκιμάζει και ενδεχομένως μετατοπίζει τα όρια της νομιμότητας στα νησιά του Αιγαίου;
Και ένα ακόμα ερώτημα: η όλη υπόθεση μας θύμισε τον άγριο ξυλοδαρμό του αρχαιολόγου Μανώλη Ψαρρού στη Μύκονο, για τον οποίον ο Τάσος Τέλλογλου έχει γράψει εκτεταμένα. Ο ρόλος των αρχαιολόγων είναι η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, όπως φαίνεται όμως από τα πολυάριθμα ρεπορτάζ μας, είναι οι μόνοι που ασχολούνται, θεσμικά και ουσιαστικά, με τη βιωσιμότητα του μοντέλου ανάπτυξης της Ελλάδας. Μπορεί ένα ολόκληρο κράτος να τους αφήνει να βγάζουν το φίδι από την τρύπα, τη στιγμή που το ίδιο κρύβεται πίσω από το δάχτυλό του;
To inside story υλοποιεί τη δράση «Inside the story: Youth Perspectives», που υποστηρίζεται από από το Open Society Institute – Sofia και συγχρηματοδοτείται από την Ευρωπαϊκή Ένωση για το πρόγραμμα Media Resilience. Οι θέσεις και οι απόψεις που διατυπώνονται ανήκουν στους συγγραφείς και δεν αντιπροσωπεύουν κατ’ ανάγκην αυτές της Ευρωπαϊκής Ένωσης, του Εκτελεστικού Οργανισμού «Εκπαίδευσης, Οπτικοακουστικών Θεμάτων και Πολιτισμού» (EACEA) ή του Open Society Institute – Sofia (OSIS). Ούτε η Ευρωπαϊκή Ένωση ούτε ο EACEA ούτε το OSIS μπορούν να θεωρηθούν υπεύθυνα γι’ αυτές.
Δεν υπάρχουν σχόλια